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一线城市房价暴涨的台前幕后

作者:第一杠杆网
来源:http://www.93206.net
日期:2020-06-08 07:39
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一线城市房价暴涨的台前幕后

  从2013年以来,我陆续写过系列房地产评论,对中国楼市泡沫形成机制以及演化趋势进行了多角度的阐述,一个话题写多了,就会有一些厌倦,失去了继续发言的欲望。不过就公共议题而言,楼市依然是一个热门话题,并且因为近期一线城市的房价暴涨而显得戏剧化,各种解读纷纷出炉。

  如何理解一线城市房价暴涨现象?梳理下各种解读,大体上可以归纳如下:一种说法可以概括为区位优势,一线城市各种资源聚集,在线配资人口流入多,需求旺盛,因此即使在泡沫中,也具有投资价值,这是一线城市房价飞涨的特别理由。

  另有一种说法是所谓楼市加杠杆。在央行巨量投放流动性的背景下,房产作为一种融资抵押物,其价格上涨成为套取巨大流动性的便利方式,开发商、房产中介、互联网金融平台纷纷通过杠杆玩资本运作,房价水涨船高,佐证这种判断的统计数据是,深圳个人住房炒股余额超过7000亿,分别比京沪高出1200亿和1300亿,而深圳也是这轮价格上涨中最凶猛的一个城市。

  还有一种解释是资产荒和通胀预期。由于央行巨量流动性投放,社会有强烈的通胀预期,而实业资产、股市等皆非良好投资领域,唯有一线城市不动产被认为具有对抗通胀的特质,因此诱发了更多资金进场,导致价格飞涨。价格上涨带来财富效应,财富效应驱动更多资金入场,会形成价格永远上涨的神话叙述,形成一种自我强化的趋势。正如同某人身处一个赌场,手里筹码充足,而其中赌徒们几乎个个都赢得盆满钵满之际,即使是一个十分理性的人也很难挡住去搏击一把的诱惑。这种现象背后,和历史上众多疯狂投机行为类似的是,其中也充斥着某种诺贝尔经济学奖获得者席勒所说的“动物精神”。

  近期央行两位官员对楼市的表态,基本也符合上述勾勒的机理。潘功胜认为,一线城市住房价格上升速度比较快,最基本的影响因素还是住房供求关系,其中也有投资力量在炒房,但不是主要因素;房地产企业、房地产中介机构在其中参与配资提供炒股,以及媒体炒作等,影响了人们的心理预期。同日,陈雨露称,近期部分一线城市房价上涨受自身一定的结构性失衡、微观经济主体资产配置和舆论炒作形成正反馈等因素影响。部分中介机构违规提供资金增加杠杆,也助长了房地产投机。

  不过从更整全的视角来分析,一线城市虽然重要,但在整个中国楼市格局中,无论从投资占比、销售额等数字来看,依旧属于局部现象,而即使是一线城市的所谓暴涨楼盘,也是局部中的局部,对特定区域或者特定楼盘,影响因素众多,比如地段、交通、朝向、建筑设计、物业服务、学区等关联因素,利益相关的个体往往会更加了解关于该楼盘的价格趋势,并作出相应的投资决策,无需外人操心。我也会尽量避免去用一般化的框架去解释局部现象,就楼市全局而言,供应过量、成交低靡、泡沫僵局依然是基本图景,楼市基本格局并没有逆转,一线城市的热闹并不意味着楼市有了多少新故事。即使是那些为近期部分城市房价上涨铺陈的文章,大部分业认定高房价是不正常的,是不可持续的,房地产市场存在泡沫,高房价必然在某个时刻被市场力量调整。

  这是一个陈旧主题的重复,其实可以化约为一个简单的问题,那就是楼市泡沫会如何挤爆?哪一种机制才是推动房地产系统性调整的力量呢?我们需要从更宏观的视角来分析。

  最直接的也是传播的最为广泛的是房产税的推出,房产税将增加持有成本,减少投机程度,这对房地产价格肯定构成了一种冲击,不过开征房产税除了面临程序方面和收入分配等众多技术性问题之外,还面临着一个政治动力学意义上的拷问:高房价的主要受益者是政府,土地财政昭示着政府对这块收益的高度依赖,在政治格局处于强势的政府凭什么放弃这种巨额快钱的收入模式,并去采用一种细水长流纷繁琐碎的收入模式呢?不是说这种切换完全不可能,但这个过程肯定一波三折,权力机构的诚意是应该质疑的。这个疑问也是房产税“但闻楼梯响,不见人下来”的缘由了。

  比房产税对楼市影响更大的因素,当然就是土地制度了。很大程度上,房地产市场的畸形现状是由土地制度塑造的,垄断的土地供应导致土地价格畸高,以及寄生形成的土地财政,随着官方供给侧改革话语的流行,以及一些接近权力高层的经济学家的不断鼓噪,土地制度的部分改革,推动土地经营权的流转,甚至更激进的土地私有化都成为某种憧憬,不过在既有权力结构下,一线城市房价暴涨的台前幕后意识形态的约束依旧十分强大,在这种约束被打破之前,土地制度的私有化改革是难以想象的,缺乏政治动力学的合理性,因此指望土地制度的变革来化解楼市泡沫,让楼市回归正常化,短期看来并不现实。

  货币政策当然也是重要的考量。在中国政府结构安排中,央行位置比较尴尬,一方面需要对维护物价稳定承担基本责任,但更重要的职责则是保持经济增长,因此央行的货币政策往往变相为经济发展保驾护航,为了驱动经济增长,货币政策实质上保持着持续宽松的状态,最近十多年M2数值的年度增幅,就是最好的印证,宽松货币政策也是房地产泡沫的最大肇因。当然,无论在哪种经济体制下,货币政策的宽松是有边界的,长期宽松的货币政策之后必然会迎来货币政策的紧缩,这种紧缩很大?。


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