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业内人士预测,房价的上涨将会戛然而止,房地产市场不会暴跌

作者:第一杠杆网
来源:http://www.93206.net
日期:2020-09-22 11:35
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业内人士预测,房价的上涨将会戛然而止,房地产市场不会暴跌

  

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业内预测:房价上涨将戛然而止 楼市不会雪崩式下滑

 

  房地产市场作为一个整体不会崩溃。

  丁祖昱。

  从2016年到2016年底,尽管调控力度加大,但房地产市场仍呈现出整体好转的势头,开发企业销售情况总体乐观。

  截至11月,大部分房地产企业已经实现了年度目标,有些企业甚至大大超额完成了任务。与此同时,1000亿企业的数量已经增加到10家。除了销售额已经达到3000亿元的恒大和万科,碧桂园也在12月11日宣布销售额已经超过3000亿元。

  从市场表现来看,商品房的销售金额和面积均创历史新高。数据显示,2016年前11个月商品房销售面积达到13.58亿平方米,比2013年行业成交高峰(130.551万平方米)高出5278万平方米。今年,奢侈品市场也迎来了井喷,主要集中在一线和受欢迎的二线城市,上海、北京和深圳成为奢侈品聚集地。在商品房交易市场上,二线城市已经成为市场的主力军。从2016年1-11月商品房总成交量排名前10位的城市来看,都是二线城市,近两年同期都有大幅上升。上海和北京占据了销售额排行榜的前两位。

  然而,值得注意的是,在频繁刷新的记录中不能忽略它。一方面,房价在短期内大幅上涨,土地价格涨幅超过房价,面粉比面包更贵,高面粉价格推高了面包价格。另一方面,一线城市投资需求有明显的溢出效应,购房“踩空”恐惧突出、焦虑不安,居住与房地产区位分离突出。

  为此,中央政府紧急加强了调控,一些城市的交易量有所下降。因此,2017年房地产市场可能达不到2016年的水平,商品房销售面积和数量将同比下降10%,这也将成为一个高概率事件。

  首先,就总体趋势而言,监管力度加大,供应规模有限,交易规模将远弱于今年。第三季度末,许多企业开始面临没有商品出售的局面。此外,受土地拍卖限制和加强销售监管的影响,2017年重点城市推货步伐将面临挑战,预计交易量将弱于2016年。同样的情况发生在2013年之后,在商品房的销售量和面积都达到新高之后,房地产市场进入了一个市场调整期。

  其次,就政策而言,整体监管短期内不会转向,资金会定向收紧,仍可能继续增加。目前,房地产开发投资开始回升,实体经济稳步增长,为房地产调控提供了有利环境。一些城市的投资需求导致房价上涨,居民购房杠杆过高,风险积聚,因此整体调控政策短期内不会转向。房地产资金实行定向控制,全面收紧企业发展贷款,严格查处居民“非标准”抵押贷款,为房地产市场和城市降温。如果监管的效果不明显,就不可能排除已经退出政策的城市将继续增持的可能性,而没有退出政策的城市将跟进并引入它们。

  第三,就房价而言,上涨将戛然而止,整体下跌不会是雪崩。热点城市房价的“疯狂上涨”将戛然而止,一些“疯狂投机”的房价可能会回调,但不会出现全面的“雪崩式”下跌。一方面,热点城市的供需矛盾仍然难以扭转;另一方面,高地价在成本方面也是一个强有力的支持。然而,在中央政府“去库存”政策的背景下,三个四线城市中的大部分政策将保持宽松,而长三角和珠三角的三个四线城市中的一些城市也将有需求溢出的机会。

  此外,在土地市场,对"土地国王"的监管必须达到预期的效果,而且政策将继续加码。最近,大多数城市都表示将在第四季度增加土地供应,但土地供应目标仍然不高,优质宅基地的供应仍然不足。然而,自10月份以来,规范城市土地拍卖的流行程度持续上升。其次,地方政府仍有动力,更有必要进一步收紧土地方面的监管。不仅资金来源监管进一步收紧,南京、合肥等地的“土地拍卖限价”、“囤地者不得拍卖土地”、“土地拍卖挂牌时间和价格”等行政干预政策也可能在更多城市出现。

  然而,对于不同的城市来说,尽管房价暂时被人为抑制,但新的供应量在短期内仍将保持在低位。此外,由于资产配置需求的影响,一线城市仍是首选投资地区。与一线城市不同,热门城市交易量的激增更多地依赖于投资需求支持,一些城市的房价未来可能会回落。对于乌兰察布、榆林、遵义、盐城等20个四线城市,土地消化周期异常高,人口外溢严重,去库存化将成为长期战略。

  有鉴于此,面对新的一年的销售目标,冲刺或坚守已成为各大房企最艰难的选择。

  (作者是华东师范大学世界经济学博士。现任易居(中国)企业集团首席执行官、上海易居房地产研究院副院长。

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