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在价格限制下,哪些城市的新房价格最扭曲!

作者:第一杠杆网
来源:http://www.93206.net
日期:2020-09-23 07:45
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在价格限制下,哪些城市的新房价格最扭曲!

  

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限价之下,新房价格最失真的是哪几个城市!

 

  一.政策背景。

  自2016年第四季度以来,热点城市出台了新一轮的楼市调控政策,主要包括“限购、限贷、限价、限售”等四项限制。其中,新的房价限制政策因其明显的短期效应,成为许多政府调控的首选。在地方政府的行政干预下,新房的创纪录价格被严格控制,新房的实际价格可能被人为压低。限价令下的新房价格不能反映市场的真实情况,也增加了相关部门评估地方调控效果的难度。

  相比之下,二手房较少受到地方政策的控制,较少受到买卖的约束,更以市场为导向,价格形成机制基本上以市场为导向。通过对比2016年11月以来国家统计局公布的新房价格指数和二手房价格指数的累计增幅,对全国40个大中城市限价令的严重程度和新房价格的扭曲程度进行了分析和排序。

  这40个城市包括4个一线城市,即北京、上海、广州和深圳;31个二线城市,即天津、石家庄、呼和浩特、太原、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、成都、贵阳、昆明、Xi、兰州、西宁、银川、重庆还有5个三线城市,即丹东、无锡、徐州、惠州和三亚。

  二是40个大中城市的价格指数。

  1.近一年半新建商品房价格指数上涨本报告所称“近一年半”是指2016年11月至2018年4月期间,其中近一年半新建商品房价格指数上涨是该期间新建商品房价格指数环比上涨的直接和。2016年9月底,住房和城乡建设部召开会议,要求16个热点城市稳定房价,并提出逐月不提高房价的目标。从那以后,热点城市相继出台了控制措施,包括限制新址的价格。

  现在,一年半过去了。从数据来看,Xi、重庆、徐州、沈阳、贵阳在近一年半的时间里增长了15%以上,分别为19.1%、15.5%、15.2%、15.2%和15.0%。相对而言,重庆和沈阳的调控政策比其他热点城市宽松,因此它们的房价也在以更高的速度上涨,未来不排除上调调控的可能性。五一前后,住房和城乡建设部分别对Xi、徐州、贵阳的负责人进行了访谈。Xi和贵阳已经升级了控制措施,而徐州还没有做出回应。

  深圳、南京和福州股市大幅下跌,跌幅分别为4.3%、2.3%和1.7%。这三个城市的物价指数可能会下降,原因有二。首先,由于政府价格限制较大,房价被人为压低;其次,由于市场需求下降,市场由供不应求转为供过于求,导致价格指数在高位回落。

  此外,无锡、合肥、杭州等七个城市的房价也略有下降,均在1.5%以内。其他城市房价持续上涨,其中哈尔滨、昆明、大连等9个城市上涨10-15%,呼和浩特、长沙、宁波等11个城市上涨5-9%,青岛、济南、武汉等5个城市上涨1-5%。

  2.近一年半来二手房价格指数上升。从二手房价格指数来看,长沙和乌鲁木齐近一年半的涨幅较高,分别为16.6%和15.5%,表明上述城市在调控下仍有较强的需求。北京、合肥、上海和石家庄的二手房价格分别下降了2.4%、1.5%、1.4%和0.2%,表明市场正在逐渐降温。

  其他城市总体增长率为正,其中青岛、广州、太原等8个城市增长10-15%,哈尔滨、宁波、杭州等15个城市增长5-10%,丹东、济南、呼和浩特等11个城市增长0-5%。

  3.从近一年半二手房价格指数与一手住房价格指数的差异来看,武汉、无锡和杭州的差异最大,分别为10.5%、10.2%和10.1%,表明在抑制新房价格的同时,二手房价格仍保持较高的增长。换句话说,在政府发布“限价令”后,新房价格扭曲严重。此外,青岛、深圳和福州之间的差异为5-9%,乌鲁木齐、成都和惠州之间的差异为1-4.5%。

  值得注意的是,一手房价涨幅超过二手房价涨幅过大,即近一年半以来,二手房价指数与一手房价指数累计涨幅存在负差的城市,如贵阳、Xi、西安、徐州等城市,房价上涨压力较大,因此被住房和城乡建设部约谈,要求控制房价,抑制投机。在未来,这些城市很有可能提升其控制力度。

  第三,主要结论比较!

  从2016年11月以来新增房价指数和二手房价格指数的累计增幅来看,报告发现,在中国40个大中城市中,武汉的限价令最强,贵阳的限价令最小。就大型项目而言,无锡和深圳的限价最强。

  目前,热点城市面临调控房价的巨大压力。住房和城乡建设部在五一前后对12个热点城市的相关负责人进行了访谈,强调了“无房炒房”的定位。通过本报告的分析,可以得出这样的结论:这些城市基本上都是一手房价涨幅超过二手房价涨幅的城市,投资投机过热。采访结束后,各大城市都出台了严格的控制措施,以打击房地产投机。位于未来“限价订单”名单底部的城市可能会被升级和监管。

  作为政府控制的短期手段,“限价订单”是不可持续的。房地产市场的长期稳定健康发展需要房地产长效机制的支撑。通过研究各地对“限价指令”的调控,我们可以发现新住房市场真实供求关系的扭曲程度,这有利于恢复一个更加真实的市场。

  在推进调控的同时,增加新房供应,抑制不合理的住房需求,查处新房销售市场的各种混乱现象,加快住房租赁市场的培育,将从根本上解决市场供求矛盾,促进行业健康发展。

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