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公积金二手房按揭对减少首付的作用有限

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公积金二手房按揭对减少首付的作用有限

  

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公积金二套房按揭降低首付利好作用有限

 

  8月31日,住房和城乡建设部、财政部和中央银行发布通知:如果一个拥有一套住房并已结清购房贷款的居民家庭,为了改善居住条件,再次申请住房公积金委托贷款购买住房,公积金最低首付比例将降至20%。调整后的住房公积金贷款首付比例将于2015年9月1日起执行。

  毫无疑问,将公积金的第二按揭首付款由30%减至20%,是为了促进中国活跃的物业市场,从而促进中国活跃的经济。

  国家统计局8月份刚刚公布的中国官方制造业采购经理人指数(PMI)显示,该指数为49.7%,较上月下降0.3个百分点,并已降至三年来的最低临界点以下;8月份中国财新制造的最终采购经理人指数为47.3,也是自2009年3月以来的最低水平。与此同时,8月份中国非制造业商业活动官方指数为53.4%,较上月下降0.5个百分点。中国大规模的经济刺激措施已经逐步启动,宽松的货币政策部署已经一个个实施。最初预计今年下半年经济将逐步增长。然而,今年下半年过后两个月,中国经济下行压力依然很大。因此,有必要激活中国的房地产市场。受房地产业影响的上下游产业可能会拉动中国约四分之一的经济。

  尽管整体经济低迷,中国的房地产业仍在增长。据中国指数研究院统计,8月份白城新建住宅均价是16个月来的首次,也是近9个月来的首次。然而,如果你仔细看这些数据,还是有一些特别的地方。8月,全国100个城市新建住宅均价比上个月上涨0.95%,比上个月上涨0.41个百分点;在连续10个月下跌后,8月份停止下跌,上涨0.15%。总体增长非常小。如果你按城市来看,城市的数量将增加5到51个,而49个城市将按月减少。北京、上海等十大城市(新建)住宅均价环比上涨1.95%,环比上涨0.80个百分点;同比增长3.83%,环比增长2.53个百分点。也就是说,如果你计划去北方的四大城市,广州和深圳,其他城市要么仍在下降,要么增长很少。

  除了北方、广州、深圳和一些一线城市,房地产市场仍有上涨空间。中国人口的转折点和城市化的完成越来越近,大多数城市的房地产市场是一个去库存化的问题。前期下调RRR、降息等严厉调控政策并未改变大多数城市供过于求的市场状况,公积金按揭首付下调10%,对这些城市的楼市可能影响不大。

  当然,北京和一些一线城市的房地产市场代表了中国的房地产市场。这些城市的房地产市场已经上涨,中国的房地产市场也是如此。不幸的是,10%的首付公积金按揭似乎没有影响到北京的房地产市场。

  上海一套90平米的商品房目前售价约为300万元,20%的公积金抵押贷款为60万元。现在上海公积金贷款的上限是120万元。谁愿意少借公积金,多借商业贷款?商业贷款的利率远高于公积金的利率。北京的情况和上海相似。广州房价略低,同面积商品房约170万元,公积金贷款最高限额为90万元。购房者不会仅仅通过34万元的公积金贷款来获得更多的商业贷款。深圳和其他一线城市也是如此。

  当然,北方、广州、深圳和一些一线城市还有增长空间,但这些城市的房地产市场存在价格虚高的问题,这些城市的房价与城市工人收入的比例已经高得令人难以忍受。因此,在较小的规模上,降低公积金抵押贷款的首付比例对中国房地产市场影响不大;从更大的范围来看,以激活房地产市场、进一步推高北方、广州、深圳和一线城市的房价为代价来抑制中国经济下滑是不值得的。

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