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除了租房贷款,长期出租公寓背后还有房东贷款

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除了租房贷款,长期出租公寓背后还有房东贷款

  

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长租公寓的背后 除了租金贷还有房东贷

 

  8月20日,第一起仓库爆炸案发生在长期租赁公寓领域。杭州鼎佳发布通知称,资金链因管理不善而断裂,并停止运营。丁家仓库爆炸的背后,是金融混乱和租赁市场的野蛮发展。4000名房客不仅没有办法退还押金,而且还背着大量不知情的网上贷款。

  2015年以来,中央政府出台了一系列政策鼓励出租业务的发展,长期出租公寓应运而生,迎来了几年的快速发展。鲸准数据库显示,截至2018年3月22日,中国共有223家企业与父母租房相关,其中121家企业获得融资,成功率为54.3%,融资总额为126.8亿元。

  根据运营模式,长期租赁公寓大致可分为集中型和分散型。大多数集中型公寓以“楼”或“层”为基本单元,实行集中管理。运营商主要关注房地产开发商和酒店背景,如万科的停车场和白金集团旗下的沃衢灯光社区;分散的长期租赁公寓大多是个体房东手中的闲置房屋,他们的经营者主要从中介或二房东开始,例如,他们可以自由地与自己的品牌交朋友。还有“分散式”公寓,相对集中在一些地区,但房屋的产权仍然分散,所以它们的经营模式更接近分散式公寓。

  由于集中长期租赁公寓一般是整体收购或租赁,甚至归开发商所有,因此运营商通常拥有强大的资本实力,并使用自有资金或信贷进行扩张,这在扩张过程中是强大而审慎的。

  分散式公寓的扩张是野蛮的。由于分散式公寓运营商的资本实力和信贷相对较弱,他们通常需要支付更高的成本来获得扩张资金。为了支付更高的财务成本,运营商要么进行精细化运营以提高“效率”,要么获得更高的租金溢价覆盖成本;或者你需要继续融资和扩张。只要资本流动继续下去,你就可以一直呆到乌云散去。更聪明的运营商将通过租赁贷款和房东贷款等融资工具分散或转移成本和风险。

  什么是房东贷款!

  与传统的租赁机构相比,长期租赁公寓更类似于二房东。长期租赁公寓的经营者与房东签订房屋租赁合同,取得房屋使用权,经装修或改造后转租。据业内人士称,分散式公寓是从一个房东那里获得的,合同期比集中式公寓短,集中式公寓通常约为五年。

  业内人士告诉P2P情报局,在分布式长期租赁公寓的成本中,购房成本占很大比例。获得干净房屋的成本相对较低,但考虑到装修成本和空置装修周期,获得房屋的综合成本也不低。他指出,长期租赁公寓的运营需要很高的资本,集中公寓一般需要5-10年才能实现盈利,而分散公寓一般需要3年左右才能实现运营现金流的回报。

  如果你想扩大市场,你必须在前期有足够的资金支持,所以长期租赁公寓将很快释放巨大的融资需求。据统计,自2017年初以来,魔方公寓已经在中国长期租赁公寓领域发行了第一张资产支持证券。截至2018年8月21日,长期租赁公寓专项资产支持计划已达到11项。

  此外,目前,许多家长依靠租户的信贷来租房,并将租户从金融机构借出的资金存入银行,以扩大市场。打破仓库的丁佳,用“租贷”存入的资金抵押土地。一些媒体从鼎佳内部人士处了解到,鼎佳仅用三个月时间就通过网上贷款获得了资金支持,扩大了数千套套房的来源。

  在长期租赁公寓的金融化过程中,长期租赁公寓链另一端的房东没有被忽视。市场上已经有了为这个群体设计贷款产品的平台,这通常被称为房东贷款。

  所谓房东贷款是指以出租人(业主)为借款人,以租金收入为主要还款来源的贷款产品。

  根据网上贷款平台的房东贷款产品简介,平台给予借款人的授信额度为应收租金的8-30倍,最高贷款额度为30万。房东的贷款产品说明还显示,该物业应处于正常状态,并在付款之日租用3个月以上。同时,承租方需要与平台和借款方签订三方协议,规定租金应记入平台指定账户。

  P2P智能局从网上贷款平台相关人员处了解到,房东贷款产品的客户通常是由公寓运营商推荐的,通常是信用贷款,产品结构相对简单,借贷双方的角色相对明确,是P2P平台上相对优质的资产。还有一些房东贷款产品,其交易结构相对复杂,将以保理的形式实现。

  房东处理的部分贷款产品是通过保理买断方式实现的。房东与长期租赁公寓经营者签订租赁合同后,合同期间的租金是房东的应收账款。为了获得营运资金,房东将未到期的应收租金转移到在线贷款平台下或实际控制的保理公司。然后,保理公司将一些债权打包出售给其他雇主,如金融机构,以确保保理公司的流动性。

  此人还表示,虽然“后台处理”的方法不同,但房东客户的前台体验基本相同。房东贷款的处理过程类似于房租贷款,但它会要求房东确认并履行告知义务,同时尽可能控制公寓经营者在资产推荐过程中的道德风险和操作风险。当然,当资产相对稀缺时,在公寓运营商的强烈要求下,这个过程可能会被“简化”或省略。

  事实上,公寓运营商之间的竞争已经变得异常激烈。如果不简化流程以提升用户体验,公寓运营商及其P2P平台将失去市场竞争力。

  根据监管要求,资金将按照约定直接划入房东的账户,但当合同中约定还款时,长期租赁公寓的经营者将代其偿还贷款。此外,一旦房子空置,作为第一责任人的长期租赁公寓经营者将预付款项。

  然而,目前房东贷款产品已经从平台上撤下,该人士表示,由于近期P2P行业的震荡,资金供应不足,无法满足公寓运营商的融资需求。

  房东贷款也有套路吗?

  业内人士指出,租金贷款的问题归根结底是无法监控资金的流动,一旦资金流动失控,很容易滋生出诸如租金贷款和房东贷款等套路。

  他指出,房东的贷款程序可能存在三个方面。第一,夸大其资本实力和经营能力,许诺给房东稳定的回报,骗取房东的信任;第二,它侵犯了房东的知情权。在业务处理过程中,有诱导或隐瞒,租赁成为贷款;第三,依靠房东的信用,我们可以通过P2P或其他金融机构一次性获得长期贷款,分期向房东支付租金,并利用存款进行高杠杆扩张。

  与租户相比,房东拥有固定资产作为信用增级,租金作为主要还款来源,以及公寓经营者的承诺,因此他们更受金融机构的青睐。而房东良好的信用资质很容易被长期出租的公寓用作积累资金的武器。

  就像租金贷款一样,只要贷款和租金支付之间存在不匹配,公寓经营者就可以存入资金。

  根据P2P情报局了解到的几笔房东贷款的产品设计,虽然资金大多是通过P2P平台或金融机构直接转移到房东的账户上,但这项业务通常被长期在线出租公寓运营商的员工所接受,其可能存在的道德隐患和操作风险不容忽视。

  此外,由于房东的贷款是由房客或长期出租公寓的经营者偿还的,因此它高度依赖于公寓经营者的职业道德和经营能力。一旦出现大面积空置或资金链断裂,谁来偿还房东承担的高额贷款?

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