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去库存化已经结束了!房地产市场的最后一次狂欢即将结束吗?

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去库存化已经结束了!房地产市场的最后一次狂欢即将结束吗?

  

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去库存已结束!楼市最后的狂欢正要终结了吗?

 

  1?。

  在今年上半年的几次重要的全国政治和经济工作会议上,我们没有听到任何关于房地产去库存的声音。

  如果我们看一下房地产销售面积和房价同比数据,我们会发现2018年上半年的房地产市场仍然很热。

  因为支撑房地产市场复苏的主要力量是一、二线城市的商品房存量低和各地的抢人大战(事实上,地方政府变相放松了限购)。

  一、二线城市的低存量房地产不仅支撑了房价,也强化了“房价永远上涨,不抢就没有房”的信念。

  一、二线城市已经投入了大量资金,加上工棚的后货币安置,推动了三、四线城市的人气。

  然而,这只能是暂时的现象。如果我们把新建住宅面积与商品房销售面积进行比较,来衡量中国房地产总存量的变化,我们会发现一个惊人的数据变化。

  也就是说,中国两年半的房地产去库存化已经结束了!

  以下是一组非常重要的数据,可以深刻反映中国房地产的基本面。那是新建住宅的建筑和销售区。即房地产总板块的供求关系。

  2017年,新建住宅面积12.8亿平方米,销售面积14.4亿平方米,明显小于销售面积。去库存化已经结束了!房地产市场的最后一次狂欢即将结束吗?换句话说,建的房子少了,买的房子多了。同样的事情发生在2015年和2016年。同时,这三年也是房地产市场走向股票的三年。

  在此之前,中国的房地产处于高库存和严重滞销状态。

  从上图2011年至2014年的数据中,我们可以清楚地看到,房地产库存正在迅速增加,建了很多房子,但买的却很少。

  显然,2011-2014年和2015-2017年形成了鲜明对比。这也是当年房地产走向股市的原因。

  今年1-5月,新开工住宅面积5.3亿平方米,商品住宅销售面积4.9亿平方米。

  这是一个很大的变化,反映了2018年中国房地产发生了根本性的变化,过去三年的住宅销售面积大于新开工面积。

  换句话说,自2018年以来,中国的住房供求结构发生了巨大的逆转!

  从整体板块来看(不包括供应短缺和一些一、二线热点城市的住房热潮),中国的住房已经从过去三年的供应短缺转变为供大于求。向市场的传输时间大约是六个月到一年。

  也就是说,最迟从2018年底开始,整个房地产行业将会有一个阶段性的低谷。

  另一方面,建筑面积略大于销售面积,这也表明我国房地产去库存化的进程已经基本结束,这也是为什么CDB总部收回房改贷款权的消息在6月份开始传播,因为现在大形势已经发生了变化。

  那么,对于许多房地产企业来说,之前的三四线战略必须进行重大调整。

  现在,房地产市场开始逐步重新进入库存重建的过程阶段!

  同时,这也意味着中国的房地产去库存化已经彻底结束了!

  2。

  从国家的整体情况来看,房地产去库存任务完成后,接下来会发生什么?我们该怎么办?

  这一轮的房地产去库存化是由政府的行政力量引导的,但是任何越过边界的力量都会被反击。也就是说,行政力量和市场力量对市场干预是有界限的。

  政府干预和市场力量总是在相互博弈。一旦行政干预走出边界,就会有市场力量来约束或报复。

  这一轮通过价格上涨进行的房地产去库存化导致了居民杠杆率的快速上升。1号线、2号线、3号线、4号线、5号线、6号线城市居民的储蓄和购买力全部被房地产所收获后,居民净存款降至2013年初的水平。甚至上市公司也开始囤积房地产。如果房价再次大幅上涨,不仅未来购房需求将被透支,上市公司的主营业务也将被挤出,央行的货币政策将彻底崩溃,这意味着市场力量正在进行反击和报复。

  因此,未来房地产的主线是通过限制销售来冻结市场流动性!达到不卖不流动的效果!最后,终止新售出房屋再销售的经济行为将会完成!

  冻结市场后,我们开始集中精力解决十九大提出的中国的主要矛盾,即人民日益增长的改善生活的需求和不平衡发展之间的矛盾。

  让我们回去仔细考虑一下。我们社会中的人主要指的是哪里?

  不是一线和二线城市,而是数百个3456线城市,2000多个县,40000多个乡镇和广大农村!

  一、二线城市房价的飙升使得这两个城市的资产价值相差很大。

  下一步,国家应该振兴后者,并将这一轮房地产去库存化和人口城市化更紧密地结合起来。加强四线城市与特大城市基础设施的互联互通,使四线城市的教育、医疗等公共服务水平接近一二线城市,增强农业转移人口的吸引力。同时,对于农村地区,国家能够引导的资金将继续沉淀和实现农村振兴。

  好好看看官方媒体最近的动向。同志们,出生在社会主义国家是非常重要的。

  3?。

  在中国投资驱动的经济模式中,基础设施建设、房地产和制造业轮流扮演老大哥的角色。只是在这一点上,房地产起到了贬义的作用,那就是任志强所说的政府床下的夜壶。

  然而,被称为实体经济的制造业和基础设施投资的增长率一直呈下降趋势。

  特别是在去杠杆化和规范整顿地方财政债务的政策约束下,基础设施投资明显减弱,投资增速创历史新低。

  基础设施会继续衰退吗?我不这么认为!

  因为这一轮的房地产去库存化拓宽了许多城市的骨架,给许多城市增加了大量的地盘面积。在这背后,一系列的市政基础设施,如道路,桥梁,公园,水电通讯,垃圾处理厂都需要跟上。

  同时,如前所述,为了解决国内的不平衡,五线城市与特大城市之间的基础设施必须互联互通,使五线城市的教育、医疗等公共服务水平接近一、二线城市,甚至一些城市将不断被拉入全国主要交通网络,这就要求政府投入大量的基础设施投资。同时,最近振兴农村需要很多钱。

  换句话说,基础设施投资将是回报的主要投资驱动角色之一。

  慢慢地,你会发现房地产投机的风越来越冷。慢慢地,你会发现中央电视台甚至不会在新闻里播放70个大中城市的房价。

  这一轮房地产去库存化已经彻底结束了!

  剩下的就是国家会让你慢慢忘记房价!

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