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《人民日报》解读-2015年楼市会全面回暖吗?

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《人民日报》解读-2015年楼市会全面回暖吗?

  

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人民日报解读:2015年楼市是否将全面回暖?

 

  去年下半年,各种房地产市场的限购政策继续放松,信贷政策继续放松。房地产企业通常用股票价格来消化它们。上述因素共同推动了12月份房地产市场的复苏。70个大中城市房价跌幅继续收窄,新建商品房交易量创新高。一线城市“在数量和价格上都有所上升”。

  年底的加息是否会推动今年房地产市场继续反弹,将成为焦点。专家预测,2015年,房地产市场将继续当前宽松的政策环境,市场预期将继续改善,第一季度房价下跌的城市数量可能会继续减少。房地产市场的调控将进一步削弱行政控制,充分发挥市场的作用,最大限度地改善居民的实际住房条件。

  1月18日,国家统计局公布的70个大中城市的住宅销售价格显示,去年12月份,房价整体下降幅度继续收窄,新建商品住宅成交量创下全年新高,一线城市成交量和价格全面回升。

  2014年,随着住房投资投机的全面消退,商品房首次进入过剩状态,大中城市房价由全线上涨转为普遍下跌。那么,年底是否意味着房地产市场将在2015年全面复苏?

  问一问为什么房地产市场在去年底有所好转。

  限购政策被取消,银行信贷宽松,住房企业倾向于交换价格。

  “受此前信贷政策调整、央行降息、年底开发商消化库存等多种因素影响,去年12月新增商品房交易量增长近9%,创下年内新高,房价跌幅继续收窄。”国家统计局城市统计司高级统计师刘建伟表示,12月份70个大中城市房地产市场最显著的特点是,房价跌幅继续收窄,一线城市交易活跃。

  与11月份相比,12月份新建商品房和二手房综合平均价格分别下降0.2%和0.3%,比11月份下降0.2个百分点;有48个和36个城市的降幅比上个月小,占了其中的一半以上;有1个和8个城市逐月上升,分别比11月多1个和2个。

  房地产市场的复苏得益于第四季度出台的许多提振政策,如放松对购房和银行信贷的限制,这也是房地产企业去库存化战略的结果。“12月份,房企的促销心态仍有增无减,供应仍处于高峰期。”连锁地产研究部的张旭表示,为了在年底完成年度销售任务,量价比仍然是主要策略,市场总体趋势基本稳定。"在高库存情况下,房屋公司没有提高价格的动机."。

  然而,房地产市场的分化依然明显。同一城市的不同建筑冷热不均。以北京为例,12月份,低端房产,尤其是平均价格低于2万元/平方米的低端房产的交易量大幅增加,约占纯商品房交易量的一半;然而,5万元以上的高端市场仍不尽如人意。

  不同的地区和城市冷热不均。12月,一线城市房价平均上涨,新建商品房和二手房的月平均涨幅分别为0.1%和0.4%。四个一线城市新建商品房成交量环比增长超过15%,远高于全国平均水平。然而,二线和三线城市的房价仍在下跌,但跌幅正在慢慢收窄。

  “自6月份房价下跌以来,一线城市的二手房价格首次全部上涨,一线城市的房价也出现了明显的反弹迹象。”张旭表示,自10月份以来,在新的房贷政策和降息等多项政策的支持下,一线城市开始触底反弹,11月至12月,市场出现反弹迹象。年末,在降息、调整公积金贷款等宽松政策的支持下,市场需求明显释放。在交易量上升的支撑下,价格下降速度明显放缓,甚至停止下降。

  第二个问题:今年房价会继续下跌吗。

  告别整体“单边上涨”,一、二线城市第一季度可能会企稳。

  整个2014年,房地产市场的调整远远超出了年初的市场预期。去年1月,房地产市场仍处于高烧状态;今年3月,华东开始了第一轮降价;7月,全国楼市进入房价下跌通道;9月份,70个大中城市的房价低于去年同期;12月,杭州、宁波、海口、温州和金华的房价均低于2010年,显示出市场调整的深度。

  “2014年,中国房地产市场首次经历了非政策因素导致的市场低迷。本轮房地产市场的深度调整基本上宣告了过去房地产黄金十年的结束。”中原地产首席分析师张大伟表示。

  去年,房地产固定资产投资大幅下降,房地产投资增速下降也成为去年宏观经济增长转移的重要原因。随着住房投资投机的全面衰退,商品房的供应首先过剩。城市间的市场差异加剧,一线城市跌幅最大,土地市场整体下跌,区域差异越来越明显。

  张大伟表示,随着2013年房地产市场的飙升和需求购买力的透支,近年来一些城市对房地产的过度开发导致供应持续增长,导致整个房地产市场绝对短缺,不可能再重现过去十年“供不应求、单方面上涨”的高增长态势。“随着经济进入新常态,中国的房地产市场有望回归理性。预计到2015年,大多数房企的经营战略仍将以平稳脱销为基础,价格调整预计将在今年第一季度明显企稳。”。

  “2015年,房地产市场将延续目前宽松的政策环境,市场预期将继续改善。”张旭认为,随着市场成交量持续上升,新房价格优惠将明显减弱,二手房业主降价的动力将不足。预计2015年第一季度房价下跌的城市数量将继续减少,一些率先改善的城市房价甚至会上涨。

  市场乐观情绪与年初繁荣的一线土地市场有关。据中原地产市场研究部统计,1月前10天,一线城市土地成交14笔,底价和地价均创下2014年以来新高,延续了去年11月以来一线和二线城市土地市场快速升温的趋势。其中,5笔住宅用地交易的底价达到17353元/平方米,接近待售房地产的市场价格,这也增强了一线楼市已经见底并趋于稳定的市场预期。

  然而,与市场活动人士相比,许多研究机构认为,房地产市场的调整将比预期持续更长时间,或者将持续整整一年。中国社会科学院发布的《住房绿皮书:中国住房发展报告(2014-2015)》预测,由于库存规模较大,市场预期不会有很大提高,今年中国一、二线城市的房价将继续下降。第三,四线城市的房价将稳步下降,但房价将主要是软着陆,不会出现全面崩溃。一线城市的住房市场预计将在2015年下半年复苏。

  三个问题:未来房地产市场监管将走向何方。

  市场政府在他们的位置上,行政控制措施被尽可能地淡化!

  值得一提的是,2015年房地产市场的结构将以逐步取消直接干预房地产市场的行政控制措施为基础。除了一线城市和三亚,全国房地产市场在过去10年中首次依靠市场进行自我监管。

  去年年底,住房和城乡建设部副部长戚迹明确表示,由于人口规模控制问题,除了少数特大城市,大多数城市都调整了几年前出台的限购政策。取消购买限制、贷款限制等行政性房地产市场的政策,不是为了拯救市场,而是为了利用市场调整的窗口期,尽可能地取消一些带有浓厚行政色彩的干预措施。

  “中国未来住房政策的方向应该是通过削弱行政控制使市场机制充分发挥作用;通过深化市场改革,居民的实际住房条件将得到最大程度的改善。房地产市场政策的目标是建立一个基于自我占有、适度投资、市场监管和政府监督的市场结构。”中国社会科学院财政经济研究所城市与房地产研究室主任倪鹏飞认为,过度的行政控制扭曲了市场信号,导致开发商和购房者对房价的不合理预期,导致短期市场波动,降低市场供给效率。

  事实上,自去年以来,政府已将其主要精力从直接调控和干预住房市场转移到三个主要方面:完善制度和监管。

  一是住房制度建设,包括住房保障制度和产权登记制度?。

  二是加快保障性住房建设和分配,包括棚户区改造。

  第三,加快完善住房金融体系,特别是政策性住房金融服务,最大限度地支持政策性住房建设和普通职工住房消费需求。

  “未来,地方政府将从越位走向退位,从错位走向归位,从缺位走向更替,并按照市场规则行事。以前的人造城市建设行为将大大减少或不复存在。”安徽工程大学副教授蔡书凯分析说,地方政府利益相关者在房地产市场中的作用将被进一步削弱。

  蔡淑凯表示,地方政府要想更好地执行管理标准,需要一些外部辅助条件,最重要的是通过房产税和转移支付来维持地方政府财力的可持续性。

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